Với mật độ xây dựng tối đa 25%, ba phần tư diện tích khu phía núi của Q Topia không nằm dưới chân công trình. Phần đất ấy được chia cho cây xanh, đường nội bộ, hồ bơi và công viên nước theo tỷ lệ nào? Các bảng cân bằng đất trong hồ sơ giai đoạn 2020–2022 cho những câu trả lời khác nhau, và sự khác nhau phần lớn đến từ cách phân loại chứ không hẳn từ việc mảng xanh bị thu hẹp.
Khung chung: một phần tư đất cho công trình
Khu phía núi rộng 55.569,8 m², là phần lớn hơn trong tổng diện tích 73.842 m² của dự án tại xã Phước Hải, TP.HCM (trước 01/07/2025 thuộc thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu). Theo thông tin năm 2026 về quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt ngày 24/12/2025, khu này có mật độ xây dựng tối đa 25%, cao tối đa 20 tầng, dành cho 9 khối căn hộ du lịch.
Mức 25% không đổi suốt từ phương án đấu giá năm 2018. Trong mọi bảng tính của giai đoạn 2020–2022, đất xây dựng công trình ở khu phía núi đều xấp xỉ 13.890 m², tức đúng một phần tư khu đất. Điều thay đổi là cách chia 75% còn lại.
Bốn bảng tính, bốn cách chia
Thuyết minh dự án lập tháng 8/2020 chỉ tách hai dòng: đất xây dựng công trình 13.892,45 m² (25%) và đất giao thông – cây xanh cảnh quan 41.677,35 m² (75%). Các phiên bản sau chi tiết dần:
| Hạng mục | Phương án kiến trúc 7/2021 | Phương án quy hoạch 10/2021 | Bảng chỉ tiêu 9/2022 |
|---|---|---|---|
| Đất xây dựng công trình | 13.892 m² | 13.890,79 m² | 13.892,69 m² |
| Cây xanh | 26.588,39 m² | 22.638,45 m² (40,74%) | 16.480,12 m² (29,66%) |
| Giao thông | 11.977,09 m² | 12.480,08 m² (22,46%) | 14.751,66 m² (26,55%) |
| Hạ tầng kỹ thuật (hồ bơi, công viên nước) | 3.111,87 m² | 6.560,48 m² (11,81%) | 7.256,48 m² (13,06%) |
| Sân bãi | không tách riêng | không tách riêng | 3.188,85 m² (5,74%) |
Trong phương án quy hoạch trình tháng 10/2021, đất hạ tầng kỹ thuật gồm công viên nước 4.093,99 m² và hồ bơi nội bộ 2.466,49 m². Ở bảng chỉ tiêu tháng 9/2022, mục này có công viên nước 3.480,00 m² và hồ bơi 3.264,04 m²; đất giao thông được tách thành đường 12.008,00 m² và bãi xe phòng cháy chữa cháy 2.743,66 m².
Vì sao tỷ lệ cây xanh mỗi bản một khác
Nhìn dòng cây xanh, con số đi từ 26.588,39 m² (khoảng 48% diện tích khu) xuống 22.638,45 m² rồi 16.480,12 m². Đọc vội sẽ kết luận mảng xanh giảm mạnh. Thực tế ba bảng không dùng chung một cách phân loại:
- Phương án kiến trúc năm 2021 chỉ xếp hồ bơi nhân tạo vào hạ tầng kỹ thuật.
- Báo cáo quy hoạch tháng 10/2021 đưa cả công viên nước và hồ bơi nội bộ vào mục này.
- Bảng tháng 9/2022 tách thêm sân bãi và bãi xe phòng cháy chữa cháy thành các dòng riêng, đồng thời diện tích hồ bơi được tính lớn hơn.
Khi sân, bãi xe chữa cháy và mặt nước được tách khỏi phần cây xanh – cảnh quan, diện tích ghi là cây xanh tất yếu nhỏ lại, dù tổng không gian không xây dựng vẫn là 75% khu đất. Vì vậy ba con số 48%, 40,74% và 29,66% không nên đặt cạnh nhau để so sánh trực tiếp. Điều có thể nói chắc là qua các phiên bản 2021–2022, phần đất tính cho mặt nước và cho giao thông, chữa cháy đã tăng lên.
Nền xuất phát: một khu đất gần như phủ xanh
Trước khi có dự án, khu đất chủ yếu là đồi cát với cây dương, cây tạp, cây bụi. Báo cáo quy hoạch tháng 10/2021 thống kê hiện trạng toàn khu 73.842 m²: đất cây xanh 62.163,08 m² (84,18%), mặt nước 5.275,32 m² (7,14%), đất trống 4.867,31 m² (6,59%). Trong góp ý gửi tư vấn cảnh quan tháng 11/2021, phía chủ đầu tư có một yêu cầu đáng chú ý: tăng mảng xanh.
Đọc bảng cân bằng đất năm 2026 thế nào
Thông tin công bố năm 2026 về quy hoạch được duyệt nêu các chỉ tiêu tổng của khu phía núi: mật độ tối đa 25%, cao tối đa 20 tầng, hệ số sử dụng đất tối đa 4,94 lần. Tỷ lệ cây xanh, giao thông, mặt nước của đồ án được duyệt không nằm trong các thông tin này, và thiết kế 2021–2022 có thể đã được điều chỉnh.
Người quan tâm tới Q Topia vì thế nên xem tỷ lệ cây xanh trong các bảng cũ là số tham khảo theo từng thời điểm. Khi cần con số chính xác, tài liệu nên hỏi là bảng cân bằng sử dụng đất kèm quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, trong đó ghi rõ dòng nào được tính là cây xanh, dòng nào là mặt nước hay sân bãi.
Zalo